חוזה שכירות - תהיו חכמים!!!
אחד המשפטים הנפוצים – והמאכזבים – בשלב ההקמה הוא:
"נפל הנכס."
ולמה זה קורה? כי הרבה מתאהבים במקום אבל שוכחים לבדוק את החוזה לעומק.
לפעמים זו דרישה מפתיעה של בעל הנכס לפעמים סעיף יציאה דרקוני, ערבות אישית מיותרת, או פשוט התעקשות לא הגיונית.
ברוב המקרים זה לא קורה בגלל מיקום רע או נכס לא מתאים אלא בגלל חוזה שלא עמד במבחן המציאות.
כי בתוך כל ההתרגשות מהנכס שוכחים להסתכל על המסמך שבאמת יקבע איך יראו השנתיים-חמש ואולי 10 שנים הקרובות.
תזכרו זה לא השכרת רכב בטיול בחו"ל לשבוע, זאת התשתית של העסק עליו תשימו את כל מה שיש לכם ומעבר, השלב הזה חייב להיות מבוסס נכון ללא הפתעות מיותרות וללא טעויות מרות.
איפה רוב בעלי הסטודיו נופלים?
לא קוראים את כל הסעיפים מסתמכים על בעל המקום או סומכים על "יהיה בסדר".
לא מבינים את המשמעויות המשפטיות חוזים כוללים סעיפים מורכבים שאם לא שמים לב, יכולים להיות מלכודת.
לא חושבים על היום שאחרי לא מתייחסים לאפשרות של יציאה מהחוזה, תקלות, החלפת בעלים או שינוי ייעוד.
לא מתייעצים עם עו"ד לפעמים מה שנראה כמו "חוזה רגיל" כולל סעיפים דרקוניים שיפתיעו אתכם ברגע הלא נכון.
מה לבדוק לפני שחותמים?
תקופת השכירות וסעיף יציאה
- האם ניתן לסיים את החוזה מוקדם? באילו תנאים?
- האם יש קנסות יציאה?
- כמה חודשים צריך להודיע מראש?
ערבויות ובטחונות
- צ’קים פתוחים? ערבות בנקאית? ערבים אישיים?
- אל תחתמו בלי להבין בדיוק מה אתם מתחייבים לשלם במקרה של בעיה.
אחריות, תחזוקה ותיקונים
- מי אחראי במקרה של צנרת, חשמל, מזגן?
- האם מותר לכם לבצע שיפוצים? מה לגבי שינוי מבני?
- מי מבטח את הנכס?
תקופת גרייס לשיפוץ
- האם בעל הנכס מאפשר תקופה ללא תשלום שכירות (או תשלום מופחת) בזמן השיפוץ וההכנות?
- לרוב מדובר על חודש עד שלושה חודשים ראשונים – סעיף קטן שחוסך עשרות אלפי שקלים.
שימוש בנכס
- האם מותר להשמיע מוזיקה?
- האם מותר לשים שילוט חיצוני?
- האם מותר לקיים שיעורים בשעות מוקדמות או מאוחרות?
- כמה חניות שמורות אני מקבל?
אישור חוקי לסוג הפעילות שלכם
- אל תסמכו רק על הבטחות בעל הנכס. יש לוודא שהנכס מאושר על פי חוק לעסק מהסוג שלכם (חדר כושר, סטודיו, פעילות ספורטיבית).
- לצערי נתקלתי בלא מעט מקרים שבהם עסקים השקיעו מאות אלפי שקלים ואף מיליונים ורק לאחר השיפוץ גילו שאין להם רישיון עסק מתאים או שהעירייה לא מאשרת פעילות.
השלכות במקרה של מכירת הנכס
- מה קורה אם הבעלים מתחלף? האם החוזה ממשיך? האם יש סעיף שמאפשר לפנות אתכם?
- האם יש לכם זכות סירוב ראשון?
- מה זה אומר? אם בעל הנכס מחליט למכור את המקום, זכות סירוב ראשון נותנת לכם את האפשרות לקנות את הנכס בתנאים שהוצעו לקונה אחר, לפני כל אחד אחר. זה מעניק לכם יתרון משמעותי אם תרצו בעתיד להיות בעלי המקום.
הארכת חוזה ואופציה לרכישה עתידית
- האם מובטח לכם חוזה המשך באותם תנאים?
- האם ניתן לסכם כבר עכשיו תנאי חידוש?
טיפים מהשטח
בקשו טיוטת חוזה עוד לפני שאתם סוגרים סופית כך תחסכו זמן.
אל תחששו לבקש שינויים בעל נכס שמכבד אתכם כבעלי עסק רציניים יכבד גם בקשות לגיטימיות.
השוו בין חוזים של כמה נכסים זה יפתח לכם עיניים.
בדקו אישורי עירייה ורישוי עסק עוד לפני השיפוץ.
זכרו: עורך דין טוב עולה פחות מאשר טעות מרה.
לסיכום:
חוזה שכירות הוא לא טופס פורמלי הוא מסמך יסוד שיכתיב את הדרך בה תתנהלו, תתמודדו ותצליחו.
לפני שאתם מתאהבים בקירות, בנוף ובסיפור שמסביב תתאהבו קודם בחוזה!
הוא זה שיחזיק אתכם כשהשיפוץ מתעכב, כשההכנסות יורדות או כשאתם רוצים לגדול.
ותזכרו בעל נכס שגמיש שיש לו ראייה וחזון חשוב להמשך הדרך.
סביר שיהיה גמיש גם בתקופות קשות כמו קורונה, ימי מלחמה כשהעסק סגור או עוד כמה ימים לגרייס, כי הוא רואה רחוק ורוצה בהצלחה שלכם מתוך הבנה שזאת גם הצלחה שלו.
המאמר הזה אינו תחליף ליעוץ משפטי!